Disponibilizo abaixo o relatório de uma consultoria que fiz recentemente para um condomínio no litoral paulista. Sim, a análise de viabilidade técnica também pode ser realizada por designers de interiores assim como o consequente projeto resultante da análise.
Praia Grande, 27 de julho de 2019.
Para: Condomínio XXXXX XXXXXXXXXXXX XX
Ref: Relatório de consultoria de viabilidade técnica.
De: Paulo Oliveira LD – Design de Interiores e Lighting Design.
Prezado Sr. XXXXXXXX, síndico do Edifício XXXXX XXXXXXXXX XX e demais proprietários das unidades residenciais.
Primeiramente gostaria de fazer uma breve apresentação profissional:
Sou Designer de Interiores, especialista em Lighting Design (iluminação) atuante há mais de 18 anos no mercado nacional. Atuo também como docente e pesquisador em minhas áreas profissionais sendo autor do principal blog de conteúdo acadêmico em DESIGN do Brasil – Design: Ações e Críticas. Faço parte da equipe acadêmica da Associação Brasileira de Designers de Interiores.
Feito isso, devo ressaltar que este trabalho por mim desenvolvido foi feito absolutamente sem custos para o Condomínio, de forma voluntária. Importa indicar que uma consultoria desse porte hoje em dia tem um valor aproximado de R$ 2.500,00.
Passo então ao relatório da consultoria solicitada a mim pela Comissão eleita de proprietários para análise orçamentária:
Problemas indicados: implantação de (I) área para Academia, (II) área de jogos (III) área kids (brinquedoteca) e espaço disponível para instalação dos mesmos.
Inicialmente fui chamado pela Comissão para uma conversa informal sobre a viabilidade da instalação dos equipamentos para as áreas supramencionadas considerando a estrutura disponível do edifício. Após alguns comentários iniciais a Comissão me solicitou uma consultoria de viabilidade técnica para a implantação dessas áreas e equipamentos. Ressalte-se que consultoria não é o mesmo que projeto. Trata-se de uma análise relacionada às condições das instalações e ambiente para verificação se é possível ou não realizar as intervenções solicitadas.
Importa destacar que a Sr.ª XXXXX (apto XX) trouxe para a reunião da Comissão a planta de venda, apresentada pela Construtora, onde são indicados os layouts dos apartamentos e das áreas comuns, em especial das áreas de jogos e de festas do salão social que deveriam ter sido implantadas adequadamente pela mesma no ato de entrega das chaves aos proprietários.
Apresento a análise apontando os prós e contras de cada ambiente levando em conta a sustentabilidade orçamentária do Condomínio e, de acordo com a legislação vigente, o espaço físico disponível:
Item I – ÁREA DE ACADEMIA
Fui questionado pela Comissão sobre a possibilidade da instalação de uma Academia para uso comum dos proprietários.
Prós: seria um espaço voltado para atividades físicas ajudando a combater o sedentarismo, melhorar o condicionamento físico e valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros.
Contras: Academias são espaços complexos. Por isso apresento pontualmente os contras com as devidas explicações.
- Os equipamentos utilizados em Academias, até uma simples bicicleta, trazem riscos aos usuários. Por se tratar de um espaço comunitário é muito provável que crianças e adolescentes adentrem no mesmo e acabem se acidentando (de leve a gravíssimo). Isso pode acontecer também com adultos que não estão familiarizados com os equipamentos. Por isso as Academias dispõem – obrigatoriamente – de profissionais habilitados em Educação Física para instruir e cuidar dos usuários;
- A aquisição deste tipo de equipamentos não é barata. São caros, inclusive os mais simples, o que certamente acarretaria uma chamada de capital;
- Os equipamentos com o tempo apresentam desgaste, seja pelo uso inadequado, seja por causa da maresia em regiões litorâneas. A manutenção destes demanda um custo alto. Fato este que impactaria no valor do condomínio.
- Todos os equipamentos de Academia são muito pesados. Para a instalação deste tipo de equipamento o piso precisa ser bem reforçado, especialmente em locais como o mezanino onde temos um piso/laje. Como este espaço não consta do projeto original, provavelmente os pisos não foram projetados para suportar tamanha carga. Isso pode acarretar o rompimento e desabamento do piso local com graves riscos humanos e financeiros.
- A melhor possibilidade para instalação futura seria a garagem do mezanino que quase não é utilizada pela dificuldade de acesso. Por prever a carga de veículos, provavelmente apresenta-se reforçada e suportaria a carga dos equipamentos. Porém, com a implantação da Academia, voltamos aos problemas 1, 2 e 3.
Indicação técnica: não instalar a Academia.
Item II – ÁREA DE JOGOS
O projeto de apresentação do edifício apresenta, no salão social, uma área de jogos contígua à área de festas e outras reuniões sociais (vide planta de venda e layout). Porém, este espaço não foi entregue equipado nem encontra-se preparado tecnicamente para as áreas previstas. É de responsabilidade da Construtora providenciar sua readequação, que é considerada de direito de todos os proprietários.
Analisando o salão social, existe sim a possibilidade de instalação de alguns equipamentos neste espaço sem prejuízo da área destinada para festas e outras reuniões sociais. A solicitação inicial da Comissão previa: (a) mesa de pingue-pongue, (b) mesa de sinuca, (c) mesa de carteado, (d) mesa de aero hóquei e (e) pebolin/totó.
Prós: além de valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros, as áreas de jogos são espaços voltados a encontros informais da comunidade do edifício. Serve também para ampliar o espaço comum para além da porta dos apartamentos proporcionando mais espaço para circular, estar e conviver.
Contras: deve-se estar atento às escolhas dos equipamentos especificados para este tipo de ambiente. Assim como a Academia, o uso constante e despreparado destes equipamentos pode causar acidentes sérios principalmente com as crianças.
- Mesa de pingue-pongue: tem uma dimensão grande o que consome boa parte do espaço disponível. Uma mesa de pingue-pongue padrão tem 1,55m x 2,74m. Além do espaço tomado pela mesa deve-se prever uma área livre de segurança no entorno de, pelo menos, 2m de cada lado da mesa. Isso se deve ao fato de que este é um esporte bastante dinâmico e o “corre-corre” em torno da mesa é constante. Isso pode levar a acidentes diversos, de leves a graves. Um escorregão, uma tropeçada, um desequilíbrio convém levar em conta a existência de PAREDES com quinas secas e outros equipamentos ao redor. Quando temos crianças jogando é muito comum que elas se lancem sobre a mesa afim de alcançar a bolinha. Isso desgasta e quebra a mesa – que não é forte – gerando custo constante de manutenção ou até mesmo, a necessidade de aquisição de uma nova. Não é uma boa opção.
- Mesa de sinuca: as mesas de sinuca são bastante reforçadas apesar do esporte ser tranquilo, lento e não haver necessidade de correria no entorno da mesma. Ela necessita de algum espaço livre em volta para o manuseio dos tacos, mas nada de extraordinário. O risco de acidentes são bastante baixos. Porém, mesas de sinuca possuem mecanismos internos (calhas e gavetas) que acabam necessitando de manutenção periódica. É bastante comum em clubes que crianças, adolescentes e até mesmo adultos acabem jogando tampinhas de garrafas, papéis e outros objetos dentro das bocas. Para retirá-los é necessário desmontar o tampo da mesa implicando em custos adicionais de manutenção. Indico, portanto, a aquisição de uma mesa de bilhar (aquela com sacos nas bocas para guarda das bolas que caem).
- Mesa de carteado: trata-se de uma mesa simples de 6 a 8 lugares (cadeiras) para jogos de baralho. Não há risco de acidentes.
- Mesa de aero hóquei: trata-se de uma mesa de jogo destinada mais a crianças e adolescentes. A movimentação no entorno é pequena não necessitando de grandes espaços vazios. A manutenção não é cara. É um jogo seguro não havendo riscos consideráveis de acidentes.
- Pebolim/totó: mesa de pequena dimensão que não necessita de grande espaço no entorno. Jogo seguro para crianças e adolescentes não oferecendo riscos de acidentes. Manutenção baixa.
Indicação: montagem da área de jogos contígua à área de festas no espaço sugerido pela Comissão (à direita de quem entra) contendo: 1 mesa de carteado com 6 cadeiras, 1 mesa de bilhar, 1 mesa de space hóquei e 1 mesa de pebolim.
Observação: foi levantada a questão das bolas da sinuca caírem sobre o piso danificando-o. Isso somente pode acontecer se o piso foi mal assentado, aí o problema é da Construtora. Caso julguem necessário existem materiais de sobreposição para prevenir danos no piso.
Item III – ÁREA KIDS (BRINQUEDOTECA)
O projeto de apresentação do edifício não apresenta uma área específica para crianças.
Analisando o salão social e outras áreas disponíveis, existe a possibilidade de instalação dessa área no apartamento destinado ao zelador, que está inutilizado, ao lado do salão social. Ali existe uma sala, um quarto e uma cozinha que podem ser adaptados e aproveitados para acomodar elementos e brinquedos seguros para que as crianças tenham onde passar momentos lúdicos divertindo-se com segurança.
Prós: promover a socialização e interação entre as crianças do edifício em um ambiente seguro e controlado. Possibilidade de montar 3 espaços diferentes. Valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros.
Contras: será necessário realizar algumas adequações no espaço visando garantir a segurança física das crianças. Mas nada que tenha um custo exorbitante.
Indicação: implantação da área kids no apartamento do zelador com equipamentos simples e seguros com baixo custo de instalação.
A Comissão apresentou-me uma previsão orçamentária disponível na Caixa de Custeio do Condomínio sem a necessidade de chamada de capital. A pergunta feita foi se é possível fazer a instalação das áreas de jogos e brinquedoteca com o montante disponível. A resposta: sim.
Finda a análise técnica, destaco que, ao contrário do que vem sendo dito por algumas pessoas mal intencionadas, a ideia da implantação destes espaços não surgiu nem foi proposta por mim, mas apresentada a mim pelos integrantes da Comissão ao explicar as demandas de outros proprietários. Eu apenas ofereci a consultoria descrita acima.
Por fim, foi-me questionado se existe a possibilidade de melhorar a acústica (eco/reverberação), a climatização (temperatura) e iluminação do salão social. A resposta é sim, por meio de projeto adequado feito por profissional habilitado (sim, um designer de interiores pode resolver todos estes problemas) em razão das normas técnicas e de segurança envolvidas. Entende-se, de acordo com a Comissão, que os custos de execução são de responsabilidade da Construtora, considerando que estes ajustes são necessários para o uso saudável e seguro do salão social.
Gratos pela atenção, coloco-me à disposição para futuros esclarecimentos.
Paulo Oliveira
Designer de interiores e Lighting Designer.