Relatório de consultoria de viabilidade técnica.

Disponibilizo abaixo o relatório de uma consultoria que fiz recentemente para um condomínio no litoral paulista. Sim, a análise de viabilidade técnica também pode ser realizada por designers de interiores assim como o consequente projeto resultante da análise.

 

Praia Grande, 27 de julho de 2019.

 

Para: Condomínio XXXXX XXXXXXXXXXXX XX

Ref: Relatório de consultoria de viabilidade técnica.

De: Paulo Oliveira LD – Design de Interiores e Lighting Design.

 

Prezado Sr. XXXXXXXX, síndico do Edifício XXXXX XXXXXXXXX XX e demais proprietários das unidades residenciais.

Primeiramente gostaria de fazer uma breve apresentação profissional:

Sou Designer de Interiores, especialista em Lighting Design (iluminação) atuante há mais de 18 anos no mercado nacional. Atuo também como docente e pesquisador em minhas áreas profissionais sendo autor do principal blog de conteúdo acadêmico em DESIGN do Brasil – Design: Ações e Críticas. Faço parte da equipe acadêmica da Associação Brasileira de Designers de Interiores.

Feito isso, devo ressaltar que este trabalho por mim desenvolvido foi feito absolutamente sem custos para o Condomínio, de forma voluntária. Importa indicar que uma consultoria desse porte hoje em dia tem um valor aproximado de R$ 2.500,00.

Passo então ao relatório da consultoria solicitada a mim pela Comissão eleita de proprietários para análise orçamentária:

Problemas indicados: implantação de (I) área para Academia, (II) área de jogos (III) área kids (brinquedoteca) e espaço disponível para instalação dos mesmos.

Inicialmente fui chamado pela Comissão para uma conversa informal sobre a viabilidade da instalação dos equipamentos para as áreas supramencionadas considerando a estrutura disponível do edifício. Após alguns comentários iniciais a Comissão me solicitou uma consultoria de viabilidade técnica para a implantação dessas áreas e equipamentos. Ressalte-se que consultoria não é o mesmo que projeto. Trata-se de uma análise relacionada às condições das instalações e ambiente para verificação se é possível ou não realizar as intervenções solicitadas.

Importa destacar que a Sr.ª XXXXX (apto XX) trouxe para a reunião da Comissão a planta de venda, apresentada pela Construtora, onde são indicados os layouts dos apartamentos e das áreas comuns, em especial das áreas de jogos e de festas do salão social que deveriam ter sido implantadas adequadamente pela mesma no ato de entrega das chaves aos proprietários.

Apresento a análise apontando os prós e contras de cada ambiente levando em conta a sustentabilidade orçamentária do Condomínio e, de acordo com a legislação vigente, o espaço físico disponível:

Item I – ÁREA DE ACADEMIA

Fui questionado pela Comissão sobre a possibilidade da instalação de uma Academia para uso comum dos proprietários.

Prós: seria um espaço voltado para atividades físicas ajudando a combater o sedentarismo, melhorar o condicionamento físico e valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros.

Contras: Academias são espaços complexos. Por isso apresento pontualmente os contras com as devidas explicações.

  1. Os equipamentos utilizados em Academias, até uma simples bicicleta, trazem riscos aos usuários. Por se tratar de um espaço comunitário é muito provável que crianças e adolescentes adentrem no mesmo e acabem se acidentando (de leve a gravíssimo). Isso pode acontecer também com adultos que não estão familiarizados com os equipamentos. Por isso as Academias dispõem – obrigatoriamente – de profissionais habilitados em Educação Física para instruir e cuidar dos usuários;
  2. A aquisição deste tipo de equipamentos não é barata. São caros, inclusive os mais simples, o que certamente acarretaria uma chamada de capital;
  3. Os equipamentos com o tempo apresentam desgaste, seja pelo uso inadequado, seja por causa da maresia em regiões litorâneas. A manutenção destes demanda um custo alto. Fato este que impactaria no valor do condomínio.
  4. Todos os equipamentos de Academia são muito pesados. Para a instalação deste tipo de equipamento o piso precisa ser bem reforçado, especialmente em locais como o mezanino onde temos um piso/laje. Como este espaço não consta do projeto original, provavelmente os pisos não foram projetados para suportar tamanha carga. Isso pode acarretar o rompimento e desabamento do piso local com graves riscos humanos e financeiros.
  5. A melhor possibilidade para instalação futura seria a garagem do mezanino que quase não é utilizada pela dificuldade de acesso. Por prever a carga de veículos, provavelmente apresenta-se reforçada e suportaria a carga dos equipamentos. Porém, com a implantação da Academia, voltamos aos problemas 1, 2 e 3.

Indicação técnica: não instalar a Academia.

Item II – ÁREA DE JOGOS

O projeto de apresentação do edifício apresenta, no salão social, uma área de jogos contígua à área de festas e outras reuniões sociais (vide planta de venda e layout). Porém, este espaço não foi entregue equipado nem encontra-se preparado tecnicamente para as áreas previstas. É de responsabilidade da Construtora providenciar sua readequação, que é considerada de direito de todos os proprietários.

Analisando o salão social, existe sim a possibilidade de instalação de alguns equipamentos neste espaço sem prejuízo da área destinada para festas e outras reuniões sociais. A solicitação inicial da Comissão previa: (a) mesa de pingue-pongue, (b) mesa de sinuca, (c) mesa de carteado, (d) mesa de aero hóquei e (e) pebolin/totó.

Prós: além de valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros, as áreas de jogos são espaços voltados a encontros informais da comunidade do edifício. Serve também para ampliar o espaço comum para além da porta dos apartamentos proporcionando mais espaço para circular, estar e conviver.

Contras: deve-se estar atento às escolhas dos equipamentos especificados para este tipo de ambiente. Assim como a Academia, o uso constante e despreparado destes equipamentos pode causar acidentes sérios principalmente com as crianças.

  • Mesa de pingue-pongue: tem uma dimensão grande o que consome boa parte do espaço disponível. Uma mesa de pingue-pongue padrão tem 1,55m x 2,74m. Além do espaço tomado pela mesa deve-se prever uma área livre de segurança no entorno de, pelo menos, 2m de cada lado da mesa. Isso se deve ao fato de que este é um esporte bastante dinâmico e o “corre-corre” em torno da mesa é constante. Isso pode levar a acidentes diversos, de leves a graves. Um escorregão, uma tropeçada, um desequilíbrio convém levar em conta a existência de PAREDES com quinas secas e outros equipamentos ao redor. Quando temos crianças jogando é muito comum que elas se lancem sobre a mesa afim de alcançar a bolinha. Isso desgasta e quebra a mesa – que não é forte – gerando custo constante de manutenção ou até mesmo, a necessidade de aquisição de uma nova. Não é uma boa opção.
  • Mesa de sinuca: as mesas de sinuca são bastante reforçadas apesar do esporte ser tranquilo, lento e não haver necessidade de correria no entorno da mesma. Ela necessita de algum espaço livre em volta para o manuseio dos tacos, mas nada de extraordinário. O risco de acidentes são bastante baixos. Porém, mesas de sinuca possuem mecanismos internos (calhas e gavetas) que acabam necessitando de manutenção periódica. É bastante comum em clubes que crianças, adolescentes e até mesmo adultos acabem jogando tampinhas de garrafas, papéis e outros objetos dentro das bocas. Para retirá-los é necessário desmontar o tampo da mesa implicando em custos adicionais de manutenção. Indico, portanto, a aquisição de uma mesa de bilhar (aquela com sacos nas bocas para guarda das bolas que caem).
  • Mesa de carteado: trata-se de uma mesa simples de 6 a 8 lugares (cadeiras) para jogos de baralho. Não há risco de acidentes.
  • Mesa de aero hóquei: trata-se de uma mesa de jogo destinada mais a crianças e adolescentes. A movimentação no entorno é pequena não necessitando de grandes espaços vazios. A manutenção não é cara. É um jogo seguro não havendo riscos consideráveis de acidentes.
  • Pebolim/totó: mesa de pequena dimensão que não necessita de grande espaço no entorno. Jogo seguro para crianças e adolescentes não oferecendo riscos de acidentes. Manutenção baixa.

Indicação: montagem da área de jogos contígua à área de festas no espaço sugerido pela Comissão (à direita de quem entra) contendo: 1 mesa de carteado com 6 cadeiras, 1 mesa de bilhar, 1 mesa de space hóquei e 1 mesa de pebolim.

Observação: foi levantada a questão das bolas da sinuca caírem sobre o piso danificando-o. Isso somente pode acontecer se o piso foi mal assentado, aí o problema é da Construtora. Caso julguem necessário existem materiais de sobreposição para prevenir danos no piso.

Item III – ÁREA KIDS (BRINQUEDOTECA)

O projeto de apresentação do edifício não apresenta uma área específica para crianças.

Analisando o salão social e outras áreas disponíveis, existe a possibilidade de instalação dessa área no apartamento destinado ao zelador, que está inutilizado, ao lado do salão social. Ali existe uma sala, um quarto e uma cozinha que podem ser adaptados e aproveitados para acomodar elementos e brinquedos seguros para que as crianças tenham onde passar momentos lúdicos divertindo-se com segurança.

Prós: promover a socialização e interação entre as crianças do edifício em um ambiente seguro e controlado. Possibilidade de montar 3 espaços diferentes. Valorizar o prédio bem como, em contrapartida, valorizar os apartamentos para negócios imobiliários futuros.

Contras: será necessário realizar algumas adequações no espaço visando garantir a segurança física das crianças. Mas nada que tenha um custo exorbitante.

Indicação: implantação da área kids no apartamento do zelador com equipamentos simples e seguros com baixo custo de instalação.

A Comissão apresentou-me uma previsão orçamentária disponível na Caixa de Custeio do Condomínio sem a necessidade de chamada de capital. A pergunta feita foi se é possível fazer a instalação das áreas de jogos e brinquedoteca com o montante disponível. A resposta: sim.

Finda a análise técnica, destaco que, ao contrário do que vem sendo dito por algumas pessoas mal intencionadas, a ideia da implantação destes espaços não surgiu nem foi proposta por mim, mas apresentada a mim pelos integrantes da Comissão ao explicar as demandas de outros proprietários. Eu apenas ofereci a consultoria descrita acima.

Por fim, foi-me questionado se existe a possibilidade de melhorar a acústica (eco/reverberação), a climatização (temperatura) e iluminação do salão social. A resposta é sim, por meio de projeto adequado feito por profissional habilitado (sim, um designer de interiores pode resolver todos estes problemas) em razão das normas técnicas e de segurança envolvidas. Entende-se, de acordo com a Comissão, que os custos de execução são de responsabilidade da Construtora, considerando que estes ajustes são necessários para o uso saudável e seguro do salão social.

Gratos pela atenção, coloco-me à disposição para futuros esclarecimentos.

 

Paulo Oliveira

Designer de interiores e Lighting Designer.

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